Inwestycje w nieruchomości od lat są jedną z najlepszych form lokowania kapitału i osiągania zysków. Zwłaszcza, że ziemia jest jednym z niewielu „produktów”, na który zawsze jest popyt, a ceny ciągle rosną. Bardzo perspektywiczną inwestycją jest zakup działki rolnej i przekształcenie jej w budowlą, a następnie odsprzedanie zainteresowanemu inwestorowi. Przyjrzyjmy się więc wszystkim aspektom takich działań i spróbujmy ocenić ryzyko inwestycyjne, jakie nas czeka.

Zacznijmy od prawnej definicji nieruchomości rolnej, którą znajdziemy w Kodeksie Cywilnym: „nieruchomość rolna (grunt rolny) to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej”.

Oznacza to, ze mianem tym mogą być objęte grunty orne, sady, łąki, pastwiska itd. Działki rolne są znacznie tańsze od budowlanych, co kusi inwertorów posiadających kapitał. Kluczową rolę odgrywa tu lokalizacja – działka jest atrakcyjna wtedy, gdy ktoś chce na niej coś zbudować. Najlepiej żeby było to np. osiedle (chociaż oczywiście, na gruncie sprzedanym pod budowę obwodnicy także da się zarobić). Jednak skąd mamy wiedzieć co powstanie na naszej działce w przyszłości?

Potrzebujemy do tego gminnego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli gmina nie posiada takiego planu zakup działki wiąże się z większym ryzykiem (nie wiemy np. czy przez naszą działkę nie zostanie poprowadzona linia wysokiego napięcia, co automatycznie obniży jej wartość). By zmienić status działki z rolnej na budowlaną musimy wykonać dwie czynności:
1. odrolnić ziemię
2. wyłączyć ją z produkcji rolnej.

Pierwszy krok jest niemożliwy, jeżeli nasza gmina nie posiada ww. planu i nie ma w najbliższej przyszłości zamiaru go stworzyć. W takiej sytuacji lepiej zrezygnować z zakupu działki. Jeżeli taki plan właśnie powstaje, to gmina może odrolnić działkę (może też wprowadzić poprawki do istniejącego już planu). Następnie musimy wystąpić o wyłączenie działki z produkcji rolnej, wniosek składamy w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami, w obrębie których działka się znajduje. Oczywiście wszystko to wiąże się z ogromną liczbą formalności i kosztów, na opis których niestety brakuje nam tu miejsca.

Pozostaje pytanie: „czy to wszystko się opłaca?” Odpowiedź nie jest prosta. Pierwszym czynnikiem jest, wspomniana już, lokalizacja. Bywa tak, że teoretycznie atrakcyjne działki nie znajdują nabywców, a z kolej mniej, na pierwszy rzut oka, korzystne zostają sprzedane z dużym zyskiem. Tutaj reguł nie ma. Zysk na inwestycji może być bardzo pokaźny, jednak trudno przewidzieć czas trwania formalności (nie mamy wpływu na to kiedy gmina ustali plan zagospodarowania przestrzennego) i oczekiwania na kupca.

W związku z tymi powodami, wydaje się, że inwestycja w działkę rolną (z perspektywą przekształcenia i sprzedaży) jest rozsądna tylko wówczas, gdy nie będzie stanowić naszą główną inwestycję. Jeżeli  jednak możemy pozwolić sobie na dłuższe oczekiwanie na zysk i mamy inne źródła dochodu, to zakup takiej działki może okazać się zaskakująco korzystny.